Así te afectará la ley hipotecaria si ya tienes una hipoteca... o si vas a firmar una en el futuro

 en el último Consejo de Ministros y próximamente llegará al Parlamento para iniciar los trámites de su aprobación. La nueva ley, que previsiblemente entrará en vigor en el primer semestre de 2018, busca dar transparencia a los consumidores y seguridad jurídica a la banca. Su llegada traerá cambios como la posibilidad de convertir una hipoteca variable en fija, la limitación de las comisiones o una tregua a quienes tengan dificultades de pago para evitar el desahucio.

Algunos de esos cambios son de carácter retroactivo, lo que significa que van a afectar a todas las hipotecas actualmente en vigor, mientras que otros solo tendrán efecto para los nuevos préstamos que se firmen después de que el Boletín Oficial del Estado (BOE) publique la nueva norma. Estas son las medidas que afectarán a cada caso concreto:

Si ya tienes una hipoteca

Para todos aquellos que ya estén pagando un préstamo hipotecario (actualmente en España la deuda hipotecaria de las familias ronda los 532.000 millones de euros), las modificaciones de la Ley de Crédito Inmobiliario tendrán un impacto reducido. Solo podrán beneficiarse de la posibilidad de convertir una hipoteca variable en una fija y de la ampliación de plazo y cantidades que se pueden impagar sin que el banco pueda activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado y, como consecuencia, que se inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria, el paso previo al desahucio.

En el caso de reconvertir una hipoteca variable en una fija, desde el Ministerio de Economía explican que "los actuales tipos de interés negativos son una excepción. En el futuro los intereses volverán a terreno positivo y para los que tienen una hipoteca variable es una incertidumbre no saber cuándo ni cuánto subirán, por eso se han tomado estas decisiones. Además, pensamos que las medidas aumentarán la competencia hipotecaria entre los bancos, lo que también beneficia al consumidor".

En concreto, la ley va a abaratar el coste de cambiar una hipoteca por otra, ya sea en la misma entidad o en una de la competencia. "Para ello se favorece la novación del préstamo y la subrogación del acreedor estableciendo una comisión máxima del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente si se produce en los tres primeros años de vigencia del contrato y del 0% si se produce con posterioridad". Además, se reducen en un 90% los gastos de notaría y registro.

En el caso del vencimiento anticipado, que es una cláusula por la que el banco puede dar por concluido el préstamo por impago y que deriva en un procedimiento de ejecución hipotecaria, la normativa establece unos nuevos límites que dependen del tiempo que dure la hipoteca. En la primera mitad de vida del préstamo, el banco solo puede aplicar esta cláusula si el impago supera el 2% del capital concedido o nueve mensualidades. En la segunda mitad, el impago debe superar el 4% del capital o las 12 mensualidades.

Veamos un ejemplo práctico: una hipoteca a 20 años por un importe de 100.000 euros. En el caso de en los 10 primeros años, la cláusula solo podría activarse si la cantidad pendiente de pago supera los 2.000 euros o nueve cuotas mensuales, mientras que en los 10 posteriores, la cifra mínima a deber serían 4.000 euros o 12 mensualidades.

Pero todo ello tiene una excepción: aunque tiene carácter retroactivo, estas condiciones solo se podrán aplicar en aquellos préstamos donde todavía no se haya activado la cláusula de vencimiento anticipado, por tanto, no exista un litigio. "Lo que se pretende con esta medida es dar margen a aquellas personas que tengan dificultades puntuales para pagar la hipoteca", recalcan desde el Ministerio liderado por Luis de Guindos.

Por último, y aunque sea de forma indirecta, los actuales hipotecados también se beneficiarán de la 'lista negra' de cláusulas abusivas que contiene la ley. Su simple reflejo normativo será un pilar para que los tribunales fallen a favor de los consumidores en las demandas que hay en esta materia. 

Si vas a firmar una hipoteca próximamente

Los mayores cambios de la normativa beneficiarán a quienes firmen una hipoteca después de su entrada en vigor (en verano a más tardar, si no hay cambios de última hora). Así, todo futuro hipotecado podrá beneficiarse de las medidas anteriores (paso de hipoteca variable a fija y nuevas condiciones en la cláusula de vencimiento anticipado) y de otras muchas.

Para empezar, y antes de firmar el préstamo, deberá acudir al notario que elija en los siete días anteriores a la firma para asegurarse de que el contrato que le ha entregado el banco se ajusta a la legalidad y no incluye cláusulas