• ES EL BANCO QUIEN TIENE QUE PAGAR LOS IMPUESTOS AL FIRMAR UNA HIPOTECA

    ES EL BANCO QUIEN TIENE QUE PAGAR LOS IMPUESTOS AL FIRMAR UNA HIPOTECA

    18 de Octubre de 2018

    El Supremo falla que es el banco y no el cliente quien debe pagar los impuestos al firmar una hipoteca

    En una sentencia fechada el pasado 16 de octubre, el alto tribunal establece que es la entidad prestamista, y no quien recibe el préstamo, el que tiene interés en inscribir la operación

    El Tribunal Supremo ha decidido que es el banco y no el cliente el que debe abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados en la firma de una hipoteca, corrigiendo así su doctrina anterior. En una sentencia fechada el pasado 16 de octubre, el alto tribunal establece que es la entidad prestamista, y no quien recibe el préstamo, el que tiene interés en inscribir la operación y elevarla a escritura pública.

    De este modo, la sala tercera del Tribunal Supremo modifica su jurisprudencia anterior e interpreta el texto refundido de la ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, y concluye que no es el prestatario el sujeto pasivo de este impuesto, sino la entidad que presta el dinero.

  • LA FIANZA EN EL ALQUILER

    LA FIANZA EN EL ALQUILER

    19 de Junio de 2018

    LA FIANZA EN EL ALQUILER

    La fianza es una de las principales exigencias a la hora de alquilar un piso. A LA PARTE ARRENDATARIA se le requiere entregar como mínimo una mensualidad al propietario bajo este concepto. Se trata de un depósito de carácter obligatorio que sirve como garantía de que el arrendatario cumplirá con sus obligaciones contractuales y devolverá la casa en el mismo estado en que la recibió. 

    ¿QUÉ TENEMOS QUE TENER EN CUENTA, EN RELACIÓN A LA FIANZA?

    1 ¿Cuántos meses me pueden pedir de fianza? 

    Según la normativa legal vigente, la cuantía de la fianza es la equivalente, como mínimo, a una mensualidad de la renta. Sin embargo, no está regulado cuál es su importe máximo, y esto lleva a que algunos propietarios exijan fianzas abusivas cuando el mercado del arrendamiento vive momentos de auge. Habitualmente, la fianza es fijada según lo convenido por ambas partes en el contrato de alquiler, y debe ser aportada en metálico. Hoy en día lo más normal es una mensualidad de fianza, cada vez menos se solicitan avales o cantidades por encima.

    2 ¿Cuándo me devolverán la fianza? 

    En lo que respecta al tiempo con el que el arrendador cuenta para devolver la fianza, la normativa estima que este plazo será de un máximo de treinta días desde la restitución de la vivienda por parte del inquilino, tiempo por otra parte, estimado, que tiene la administración para devolverla al propietario. Si transcurre este plazo y no hay ninguna causa que justifique la no devolución de la fianza, por ejemplo, cuando existen desperfectos o bien cuando todavía faltan suministros pendientes de abonar, al propietario se le penalizará con el interés legal.

    3 ¿Puedo utilizar la fianza para pagar el último mes?

    Rotundamente no. Como inquilino, se tiene la obligación de pagar la renta hasta la última mensualidad. Tras ello, se procederá a la revisión del inmueble, y si este se encuentra en buen estado y los recibos de suministros están al día, se le devolverá la fianza.

    4 ¿El propietario debe guardar la fianza?

    No. El ingreso y almacenamiento de la fianza queda regulado por las comunidades autónomas, por lo que cada administración regional establece el organismo correspondiente. El propietario cuenta con un plazo de 30 días desde la firma del contrato de arrendamiento para realizar el ingreso de una mensualidad que es lo que marca la Ley. Si excede este plazo, se le penalizará con un recargo del 2% sobre el importe de la fianza. Después, debe entregar al inquilino un justificante, para que pueda solicitar las ayudas al alquiler previstas por los Planes de Vivienda en vigor.

  • CONSEJOS PARA CONSEGUIR UNA HIPOTECA MÁS RÁPIDO

    CONSEJOS PARA CONSEGUIR UNA HIPOTECA MÁS RÁPIDO

    14 de Junio de 2018

    Consejos para conseguir una hipoteca más rápido

    Tener lista toda la documentación personal es clave para agilizar las gestiones. Antes de dar el paso, es esencial hacer cálculos para analizar nuestra capacidad de endeudamiento

    Imagina que has encontrado una casa en venta que cumple todas tus necesidades: está situada donde quieres, tiene un precio ajustado a tu presupuesto y tanto su tamaño como su distribución encajan con tus intereses. Ahora que ya has escogido la vivienda de tus sueños, llega el momento de pedir financiación al banco. Solicitar una hipoteca es un trámite capaz de acabar con la paciencia de la persona más serena. A la cantidad de papeleo que exige un proceso de este tipo se le suma una terminología que puede resultar difícil de entender para el común de los mortales.

    Analiza tu capacidad de endeudamiento

    Es el momento de sentarse y hacer un balance de gastos e ingresos con seriedad. La mayoría de expertos e instituciones, incluido el Banco de España, recomienda no destinar más del 30%-35% al pago de la hipoteca, pero este porcentaje puede subir o bajar en función de tus otros gastos, ya sean préstamos personales, responsabilidades familiares o, incluso, tu propio estilo de vida. 

    Tener el ahorro previo suficiente

    Actualmente, los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación del inmueble. Esto significa que deberás tener ahorrado el otro 20% restante del que la entidad financiera no se va a hacer cargo. 

    No te olvides de los gastos adicionales

    Notaría, Registro de la Propiedad, gestoría… Son costes añadidos a la hipoteca para los que el banco te pedirá una provisión de fondos y para los que hay que contar con dinero en efectivo. 

    Impuestos ligados a la operación

    Por otro lado, debes enfrentarte a una serie de impuestos derivados tanto de las escrituras de compraventa como de la hipoteca. En el caso de la segunda mano, se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que depende de la autonomía donde se sitúe la casa, en la Comunidad de Madrid es el 6% del valor de la escrituración. Si el piso es nuevo, entonces tendrás que liquidar el IVA, que supone el 10%. Otro impuesto importante es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que grava los documentos notariales y que va del 0,5% al 1,5% del valor hipotecado.

    No te conformes con la primera oferta

    Lo más habitual es acudir a nuestro banco de siempre y preguntar por la oferta hipotecaria de la que disponen. Sería lógico pensar que, si eres un cliente con una cuenta activa en esa sucursal desde hace muchos años, van a hacerte una oferta a medida y prácticamente irrechazable, y por supuesto, no te pondrán ninguna pega. Lo cierto es que, a no ser que tengas un patrimonio importante y unos ingresos altos, seguramente te propongan las mismas condiciones que a un recién llegado. Es por ello que se recomienda acudir a otros bancos, dado que la competencia es enorme en estos momentos y las entidades están deseando captar nuevos clientes.

    Ojo con las vinculaciones

    Las ofertas con un tipo de interés bajo suelen tener gato encerrado. La mayoría de los bancos mantienen estas condiciones si contratas una serie de productos tales como la domiciliación de la nómina y de un determinado número de recibos, tarjetas de crédito con gasto mínimo anual, plan de pensiones, seguros de vida y hogar, etc. En el momento en el que rechazas alguna de estas vinculaciones, el tipo de interés sube. Pídele a tu banco diferentes cuadros de amortización en función del número de vinculaciones. En el caso de los seguros, asegúrate del tiempo que debes tenerlos en vigor para mantener un tipo de interés atractivo, dado que hay bancos que fijan uno o varios años y después te puedes desprender de estas pólizas sin penalización.

    No pierdas de vista las comisiones

    Otro de los modos que tienen los bancos de encarecer las hipotecas es con la aplicación de diferentes comisiones. En un primer momento, pueden aplicarte recargos por estudio o apertura, y más adelante por amortización parcial o total. Por otro lado, en caso de retrasos en el pago, se aplicarían intereses de demora. Hay otras comisiones menos conocidas como la compensación por riesgo de tipos de interés que suelen incluir las hipotecas fijas. 

    ¿Fija o variable?

    Es una de las grandes preguntas a las que te tendrás que enfrentar. El Euríbor está en mínimos históricos, pero todo el mundo recuerda el máximo histórico mensual alcanzado en julio de 2008 (5,393%). Se trata de un índice de referencia variable y en los 25-30 años que suele durar una hipoteca pueden pasar muchas cosas. La hipoteca fija está ganando adeptos porque la cuota no varía. Deberás meditarlo.

    TEN TODA LA DOCUMENTACIÓN PREPARADA

    Con el fin de agilizar el proceso, no está de más que acudas a las sucursales bancarias con una carpeta que contenga fotocopias de toda la documentación que te pedirán para determinar si eres idóneo o no para una hipoteca. Esta documentación variará sustancialmente en función de si eres trabajador por cuenta ajena o propia, pero siempre hay documentos comunes a ambos, tales como el DNI, la última declaración de la renta, extractos bancarios recientes, vida laboral, escrituras de otras propiedades, contrato de alquiler en caso de que se sea inquilino, contrato de arras en caso de haberse firmado, etc.

    En el caso de los autónomos, te pedirán la declaración anual y los pagos trimestrales del IVA, así como los pagos a la Seguridad Social. Para los empleados por terceros, hay que tener a mano el contrato laboral, así como las últimas nóminas.

  • ¿HIPOTECA FIJA O VARIABLE?

    ¿HIPOTECA FIJA O VARIABLE?

    7 de Junio de 2018

    ¿HIPOTECA A INTERÉS FIJO O INTERÉS VARIABLE?

    Muchos compradores de vivienda se preguntan si, dado el escenario actual, con un Euribor negativo, les resultaría más conveniente financiar la adquisición de su nuevo hogar con una hipoteca a tipo fijo o a interés variable. Y es muy complicado responder a esta cuestión, existen argumentos muy sólidos para decantarse tanto por un producto como por el otro: las variables son ahora más baratas, pero las fijas son más estables y, a largo plazo, podrían ser más convenientes.

    A favor y en contra de las hipotecas variables

    Para decidir si es mejor una hipoteca fija o una variable se deben conocer las características de cada producto y sus ventajas e inconvenientes.

    En el caso de los préstamos con un interés variable, su principal punto fuerte es que son más baratos, ya que el euríbor cotiza ahora en mínimos históricos. Hay que recordar que el tipo aplicado sobre estos productos se compone de un diferencial (que rara vez supera el 1,50 %) más el valor de un índice de referencia, que por lo general es el euríbor.

    Por lo tanto, si el euríbor se mantuviera en unos niveles parecidos a los actuales durante mucho tiempo o subiera en los últimos años del plazo, optar por una hipoteca variable saldría más a cuenta. Además, estos préstamos suelen tener unas comisiones algo más baratas que los créditos hipotecarios a tipo fijo, sobre todo las de apertura.

    Pero las hipotecas variables cuentan con un inconveniente y que por lo general crea incertidumbre: como su interés depende en gran medida de un índice de referencia, puede sufrir modificaciones importantes si este fluctúa. En consecuencia, el precio de las mensualidades puede cambiar mucho de un año para otro (o de un semestre para otro, según la periodicidad de la revisión), algo que no todos los bolsillos pueden soportar.

    La tranquilidad de las hipotecas fijas, una cuota fija parecida a un alquiler

    En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, su gran atractivo reside en su estabilidad. Su interés es un valor que no está referenciado a un índice cambiante como el Euríbor, por lo que la hipoteca fija no sufre modificaciones en ningún momento  (a no ser que se toque el contrato o dejen de reunirse las condiciones de vinculación) y, en consecuencia, el precio de las mensualidades es siempre el mismo.

    Otra ventaja de estos productos es que su interés se ha reducido notablemente durante los últimos años, aunque aún es más alto que el de las variables (rara vez baja del 2 % a 20 años). Sin embargo, si el euríbor experimentara un incremento notable a medio o largo plazo, tener contratada una hipoteca fija podría salir más barato y, además, protegería al hipotecado ante el encarecimiento de las cuotas.

    Pero estas hipotecas tienen algunos inconvenientes: su interés depende mucho del plazo (cuanto más largo es, más alto es el tipo aplicado); sus cuotas son, en la actualidad, más caras que las de los préstamos a tipo variable; y tienen más comisiones.

    La decisión final depende del perfil de cada consumidor

    Si se cree que el euríbor no sufrirá grandes variaciones durante las próximas décadas y la persona se ve capaz de asumir una posible subida de las cuotas, contratar una hipoteca variable puede ser la mejor opción.

    Por el contrario, si se valora más la estabilidad y se considera que los índices de referencia podrían aumentar a corto o medio plazo, quizás será mejor decantarse por una hipoteca a tipo fijo.

    En cualquiera de los dos casos, habrá que buscar una hipoteca que tenga buenas condiciones. Así, si se quiere firmar una hipoteca a tipo variable, es recomendable que su diferencial sea lo más bajo posible y que no tenga un fijo inicial elevado. Y lo mismo ocurre con las hipotecas fijas: se tiene que dar con un préstamo que tenga un interés atractivo (entre el 1,5 % y el 3 %) y, siempre que se pueda, con pocas comisiones y unos requisitos de vinculación asumibles.

  • Guía para entender y solicitar las ayudas para rehabilitar tu vivienda

    Guía para entender y solicitar las ayudas para rehabilitar tu vivienda

    18 de Enero de 2018

    El Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 que podría entrar en vigor durante este mes ofrece ayudas y subvenciones a la rehabilitación de viviendas enfocadas a la mejora de la eficiencia energética, la accesibilidad o la regeneración urbana, entre otras. Esta pequeña guía responde a algunas dudas como quién puede solicitarlas y cómo hacerlo, qué requisitos se tienen que cumplir o las cantidades que pueden alcanzar las subvenciones del Estado. 

    Como ya avanzó en su momento el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, el nuevo Plan de Vivienda acogerá en un 99% ayudas al alquiler, reforma y rehabilitación de viviendas. Centrándonos en las partidas de rehabilitación, el borrador presentado por el Gobierno de Mariano Rajoy ofrece subvenciones centradas en la mejora de la eficiencia energética en viviendas.

    En esta guía desglosamos este programa para resumir quién puede acogerse a estas ayudas, qué requisitos deben cumplir la vivienda y los beneficiarios, qué actuaciones tienen derecho a la subvención, la cuantía de las ayudas, a quién solicitarlas y los plazos de ejecución:

    1. ¿Quién puede acogerse?

    Tanto los propietarios de viviendas unifamiliares como las comunidades de vecinos de viviendas colectivas (pisos), en general. 

    2. ¿Qué requisitos hay que cumplir? 

    Los principales son tener una antigüedad anterior a 1996 y que constituyan el domicilio habitual de sus propietarios o arrendatarios, siempre con un año de antelación al momento de solicitar la ayuda. 

    Para los edificios de viviendas, el 70% de la superficie de estar sobre rasante y al menos el 50% de los pisos sean la vivienda habitual de los propietarios o arrendatarios. 

    Se debe presentar un Informe de Evaluación del Edificio o la ITE correspondiente actualizada, acuerdo entre la comunidad de propietarios y se aporte el proyecto de las actuaciones a realizar. 

    En el caso de los pisos, las ayudas podrán aplicarse no solo a la fachada, exteriores y zonas comunes, sino también al interior de las viviendas del edificio. 

    3. ¿Qué actuaciones son subvencionables?

    Hay muchas. Todas aquellas relacionadas con la mejora de la eficiencia energética de la vivienda, como la mejora de la envolvente térmica de la vivienda; la instalación de sistemas de calefacción, refrigeración, producción de agua caliente sanitaria y ventilación para el acondicionamiento térmico, o el incremento de la eficiencia energética de los ya existentes; el establecimiento de equipos de generación o que permitan la utilización de energías renovables; la aplicación de mejoras que protejan del ruido o la instalación de sistemas que contribuyan a reducir la contaminación interior del inmueble. 

    4. ¿Qué ayudas se pueden recibir?

    Todo depende del tipo de inmueble

    - Para una vivienda unifamiliar la cuantía máxima no podrá superar los 12.000 eurosni el 40% de la inversión. Si el inmueble esté catalogado como un Bien de Interés Cultural (BIC), la ayuda sube otros 1.000 euros adicionales. 

    El límite se amplía al 75% de la inversión, siempre que el beneficiario tenga ingresos inferiores a tres veces el IPREM, que este año se sitúa en 7.519,59 euros al año en 14 pagas. 

    - Para los pisos, se podrán solicitar hasta 8.000 euros.

    - Para un edificio de viviendas, el límite no podrá superar los 8.000 euros por vivienda y los 80 euros por m2 de local comercial. Además, no podrá superar el 40% del total de la inversión. 

    En el caso de que el inmueble esté catalogado como un Bien de Interés Cultural (BIC), la ayuda sube otros 1.000 euros adicionales por vivienda y 10 euros/m2 en los locales de uso comercial. Además, el límite se amplía al 75% de la inversión en el caso de aquellas viviendas cuyos ingresos sean inferiores a tres veces el IPREM.

    También se podrán ampliar los porcentajes de subvención si se acometen obras de accesibilidad para personas con movilidad reducida o mayores de 65 años.  

    5. ¿En qué plazo hay que realizar las obras?

    Las obras en viviendas unifamiliares no podrán exceder de los 12 meses desde la fecha de la concesión de la licencia municipal correspondiente. En el caso de los edificios, el plazo no podrá excede de los 16 meses. Si afecta a más de 40 viviendas, se puede ampliar el plazo a 18 meses. 

    6. ¿Dónde hay que solicitar las ayudas? 

    Las Comunidades Autónomas realizarán convocatorias públicas para la concesión de las ayudas para este programa. 

  • SI ESTÁS HARTO DE PAGAR TANTO IBI, TE EXPLICAMOS EL TRUCO PARA AHORRAR EN ESTA FACTURA FISCAL

    SI ESTÁS HARTO DE PAGAR TANTO IBI, TE EXPLICAMOS EL TRUCO PARA AHORRAR EN ESTA FACTURA FISCAL

    16 de Enero de 2018

    El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el tributo por excelencia de los ayuntamientos. Este año un total de 1.296 municipios han revisado al alza el valor catastral de los inmuebles. Sin embargo, los expertos alertan de que el valor catastral suele estar hinchado y poco tiene que ver con el valor de mercado. Aunque la revisión se haya hecho hace años y en su día no fuera recurrida por los contribuyentes, existe una vía para modificar dicho valor y recuperar el IBI pagado en exceso, según explica el despacho de abogados Ático Jurídico.

    El IBI es un impuesto municipal que grava todos los bienes inmuebles. Su cuantía proviene de una referencia oficial catastral, según su superficie, la antigüedad y la ubicación del inmueble. A este valor catastral se le aplica un coeficiente, y así se obtiene una base liquidable a la que se añade un tipo impositivo que varía según el ayuntamiento. Y esto da como resultado la cuota a pagar por IBI.

    Tal y como recuerda José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, la revisión catastral comienza siempre con la aprobación de una Ponencia de Valores. “Seguidamente, se hace llegar a los contribuyentes la notificación individualizada de los valores catastrales. Es en este documento donde el contribuyente puede ver cómo afecta la revisión catastral al inmueble de su propiedad, y comprobar cuánto subirá su recibo de IBI en los próximos años”, señala. Es frecuente que dicho aumento del recibo de IBI se haga de forma progresiva en los diez años siguientes.

    En opinión de Salcedo, pocos contribuyentes recurren esta notificación individualizada, y lo cierto es que, de acuerdo con la más reciente tendencia jurisprudencial, es el último momento que tienen para hacerlo. “La mayoría de Juzgados y Tribunales no permiten la impugnación de los valores catastrales, con motivo del recurso que se presente contra impuestos tales como el IBI o la plusvalía municipal”, añade.

    Por tanto, la valoración catastral es firme y contra la misma sólo pueden alegarse motivos de nulidad de pleno derecho, que afecten a la propia Ponencia de Valores o a la notificación individualizada, con la dificultad que ello conlleva.

    Hay dos vías para ahorrar en la factura del IBI

    Sin embargo, existen dos vías para modificar la valoración catastral, mediante la cual los contribuyentes pueden obtener un considerable ahorro fiscal en los futuros recibos de IBI, e incluso la devolución del impuesto pagado en exceso en los ejercicios no prescritos.

    Se trata de los procedimientos de subsanación de discrepancias y de rectificación de errores materiales, aritméticos y que están previstos en la normativa catastral y fiscal.

    Mediante estos procedimientos, no impugnamos el valor catastral (que ya hemos visto que es firme), sino que lo rectificamos, porque es erróneo. Y no anulamos el valor catastral, sino que lo corregimos. Dependiendo de cuáles sean los errores existentes en la valoración catastral, procederá la iniciación de un procedimiento u otro, según Salcedo.

    1. El procedimiento de subsanación de discrepancias: se inicia cuando el error se haya producido en relación con los datos o características propias del inmueble (uso o destino, antigüedad, categoría). También serán subsanables los errores respecto a la superficie del inmueble, pero sólo cuando sean consecuencia de la incorrecta aplicación de una norma jurídica (ocurre en el caso de los balcones, terrazas, porches…).

    Por el contrario, si la discrepancia se refiere a los datos generales incluidos en las ponencias de valores (parámetros urbanísticos, valores básicos, coeficientes...), o en los cuadros de tipos evaluatorios, no será posible iniciar este procedimiento.

    Se trata de un procedimiento que se inicia de oficio por la Administración, cuando tenga conocimiento, por cualquier medio, de la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria. Y ello, siempre que esta discrepancia no se deba a que se ha incumplido la obligación de declarar correctamente el inmueble.

    Por tanto, el contribuyente puede poner en conocimiento de la Administración la existencia de una discrepancia en la valoración catastral, y solicitar que ésta inicie el procedimiento de subsanación de discrepancias.

    1. El procedimiento de rectificación de errores materiales, aritméticos: con esta vía se rectificarán los errores que se deriven de la aplicación indebida de la información urbanística que afecta al inmueble, y todos los errores en la medición o superficie del mismo (salvo los antes referidos).

    A diferencia del anterior, este procedimiento puede iniciarse de oficio, o a instancia del propio contribuyente.

    ¿Cuándo pueden iniciarse estos procedimientos y qué efectos tienen?

    Ambos procedimientos pueden iniciarse en cualquier momento. Así, el de subsanación de discrepancias puede iniciarse cuando la Administración conozca por cualquier medio la existencia de la discrepancia, sin límite temporal. Del mismo modo, la rectificación de errores puede llevarse a cabo por la Administración en cualquier momento.

    Sin embargo, sí varían los efectos de la resolución que se dicte en ambos procedimientos. Y ello tendrá implicaciones muy importantes para los contribuyentes, según veremos en el apartado siguiente.

    La resolución que estime la subsanación de las discrepancias tendrá efectos desde el día siguiente a la fecha en que se acuerde. En algunos casos (cuando no haya terceros afectados), los efectos de la resolución se anticiparán, y se producirán desde el día siguiente a la finalización del plazo de alegaciones a la propuesta de resolución, tal y como recuerda Salcedo.

    Por el contrario, la resolución que estime el procedimiento de rectificación de errores tendrá efectos retroactivos, y surtirá efectos desde la fecha en que se cometió el error en la valoración.

    Ahorro en la factura del IBI y devolución del impuesto pagado en ejercicios no prescritos

    Así, si se obtiene la subsanación de discrepancias, el contribuyente obtendrá un ahorro fiscal en el IBI “a futuro”. En estos casos, y teniendo en cuenta que los efectos de la subsanación se producen desde la fecha en que ésta se acuerde (o en algunos casos, desde la finalización del trámite de audiencia), los contribuyentes lograrán la reducción del valor catastral desde dicha fecha, y ello les supondrá un ahorro en los futuros recibos del IBI.

    Por el contrario, si se obtiene la corrección de errores, ésta tendrá efectos retroactivos. En este caso, los contribuyentes no sólo se beneficiarán de un ahorro en los futuros recibos de IBI, sino que también podrán solicitar la devolución de ingresos indebidos del impuesto pagado en los ejercicios no prescritos.

    Ahorro fiscal y devolución en otros impuestos (plusvalía, ITP, ISYD, IRPF)

    Además, la obtención de una resolución de subsanación de discrepancias, o de rectificación de errores, puede tener implicaciones favorables al contribuyente en otros impuestos, según detalla José María Salcedo:

    1. En el impuesto de plusvalía municipal (IIVTNU), porque la fórmula de cálculo del impuesto parte del valor catastral. Por ello, el contribuyente obtendría un ahorro fiscal por la transmisión del inmueble en el futuro, e incluso la devolución del impuesto que se pagó en su día, si no ha prescrito la posibilidad de hacerlo.
    1. En el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), la subsanación o rectificación tendría consecuencias si la Comunidad Autónoma competente para la liquidación del tributo, utiliza alguno de los métodos de valoración de inmuebles que parten del valor catastral de los mismos. El caso paradigmático es el de las valoraciones realizadas conforme al método del artículo 57.1.b) de la Ley General Tributaria, pero también se parte del valor catastral en otros métodos de valoración previstos en dicho precepto.
    1. En el IRPF, el contribuyente obtendría un ahorro fiscal en la imputación de rentas inmobiliarias, y según los casos, la devolución del impuesto pagado en exceso por este concepto, en los últimos ejercicios.
  • AYUDAS PARA ALQUILER Y COMPRAR VIVIENDA AÑO 2.018

    AYUDAS PARA ALQUILER Y COMPRAR VIVIENDA AÑO 2.018

    10 de Enero de 2018

    Este mes entran en vigor las ayudas a los jóvenes menores de 35 años para comprar una viviendaEl nuevo Plan Estatal de Vivienda ofrece a este colectivo ayudas de hasta el 20% del valor del inmueble con un límite de 10.800 euros

    El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 entrará en vigor durante este mes y contiene aportaciones con el objetivo de atenuar el incremento del precio de los alquileres por todo el país. Además, para atraer una mayor demanda, estableceráayudas para aumentar la demanda de los jóvenes menores de 35 años, un colectivo que generalmente tiene problemas para acceder al mercado inmobiliario. Estas ayudas serán tanto a la hora de comprar como de alquilar una vivienda.

    Así, la medida del Gobierno propone que aquellas personas menores de 35 años puedan obtener incentivos para adquirir una vivenda. En concreto, se concederá hasta 10.800 euros, con el límite del 20% del precio de adquisición, para el pago de la entrada del inmueble. Se pretende que esta parte de la población, con menos ingresos y con dificultad de acceder al mercado laboral, pueda acometer esta compra con mayor facilidad.

    Como requisitos, se exige que el inmueble por el que se perciben las ayudas constituya «la residencia habitual y permanente durante el periodo de las ayudas» y estipula que el titular de la vivienda no debe «ser propietario o usufructuario de una vivienda en España (excepto no disponibilidad por separación, divorcio o causas ajenas a su voluntad)». La vivienda debe «constituir su residencia habitual y permanente durante un mínimo de cinco años».

    Además, en este programa de ayudas para los jóvenes también entra el alquiler. Las personas que las soliciten pueden obtener hasta el 50% del alquiler mensual, siempre que la renta se sitúe entre los 600 y los 900 euros mensuales y los ingresos del solicitante resulten inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), equivalente a 22.365,42 euros anuales.

    Para Modesto Manzano, experto inmobiliario de la empresa Housell, estas ayudas «garantiza a los vendedores que aquellos sectores de la población a los que más les ha afectado la crisis ahora pueden acceder al mercado. Esto provoca una situación de ventaja que refuerza la capacidad del vendedor a la hora de encontrar compradores para sus inmuebles».

  • HIPOTECAS MULTIDIVISAS

    HIPOTECAS MULTIDIVISAS

    16 de Noviembre de 2017

    Hipotecas multidivisa: te explicamos qué son y cómo reclamarlas

    Los contratos de préstamo hipotecario concertados en divisas o hipotecas multidivisa, están en jaque mate. El consumidor ha vuelto a triunfar en esta larga y dura partida de ajedrez que está disputando contra la banca.

    Si en el año 2013 fueron las cláusulas limitativas del tipo de interés, o cláusulas suelo (modificados los efectos por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea mediante sentencia del pasado diciembre de 2016), ayer lo fueron las cláusulas multidivisa al dictarse sentencia por el Tribunal Supremo en Pleno, por la que cambiando su doctrina establecida en la Sentencia de 30 de Junio de 2015, declara que “el préstamo hipotecario en divisas no es un instrumento financiero regulado por la Ley del Mercado de Valores”, si bien se trata de un producto complejo, cuyos riesgos son de difícil comprensión.

    Dicho cambio no excluye que las entidades, cuando ofertan y conceden estos préstamos denominados, representados o vinculados a divisas, estén sujetas a las obligaciones que resultan del resto de normas aplicables, como son las de la transparencia bancaria; de suerte que cuando el prestatario tiene la condición de consumidor, la operación está sujeta a la normativa de protección de consumidores y usuarios, y en concreto a la Directiva 93/13/CEE sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

    Naturaleza de las cláusulas: ya no son un instrumento financiero

    Se trata de condiciones generales de la contratación cuya redacción no ha sido objeto de negociación individual, como tampoco lo ha sido el modo en el que opera el “elemento divisa extranjera” en la economía del contrato, aunque se negociara la cantidad, en euros, del préstamo, el plazo de devolución o incluso la presencia de la nominación “divisa extranjera” para justificar un interés más bajo que el habitual en el mercado de los préstamos en euros. Por tanto, se trata de cláusulas predispuestas por las entidades financieras, quienes en todo caso, en un procedimiento judicial, deberán de demostrar que dichas cláusulas fueron negociadas de manera individual con el prestatario y, que éste comprendió la transcendencia tanto jurídica como económica de las mismas.

    Afectando dichas cláusulas al objeto principal del contrato -el precio- se debe exigir un especial deber de transparencia por parte de las entidades financieras, de manera que estas últimas tienen la obligación de ofrecer y facilitar a los prestatarios la información suficiente para que comprendan no solo su contenido gramatical, sino también su alcance concreto y carga económica, a fin de que puedan tomar decisiones fundadas y prudentes. Es decir, la información habrá de ser lo suficientemente precisa y clara, tanto en su forma como en su contenido, para que tras la presentación de diversos escenarios de probabilidades por parte del prestamista, el consumidor decida finalmente asumir, o no, los riesgos.

    De hecho la Directiva 2014/17/UE (en cuya trasposición llevamos cerca de dos años de retraso), establece que, en referencia a este tipo de préstamos, tiene que haber una regulación detallada de la información a facilitar y se ha de protocolizar la documentación en la que tal información ha de prestarse, así como la forma concreta en la que debe suministrarse.

    En definitiva, la falta de información precontractual por parte del prestamista a los prestatarios, es lo que viene a determinar la ausencia de la transparencia requerida y, por tanto, la nulidad de las cláusulas.

    ¿Cuál es la información precontractual necesaria según la Sentencia?

    • Que el importe del capital del préstamo denominado en la divisa inicial, es la equivalencia, al tipo de cambio fijado, del importe que los prestatarios necesitan en euros.
    • Que la variación del importe de las cuotas, debida a la fluctuación de la divisa, puede ser tan considerable que puede poner en riesgo su capacidad de afrontar los pagos.
    • Que la fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado, siendo éste un gravísimo riesgo en cuanto afecta a la obligación del prestatario de devolver en un solo pago la totalidad del capital pendiente, bien porque quiera amortizar y liberarse del préstamo, o bien porque, ante el impago de las cuotas, el banco ejerza la facultad de darlo por vencido. Es lo que comúnmente se denomina consolidación de la deuda, es decir, si ante la intención de amortizar el préstamo, o ante el impago del mismo, el capital pendiente es superior al inicialmente entregado, habrá de ser por ese importe (el incrementado) por el que se cancele la deuda o se ejecute la hipoteca.
    • Que, si como consecuencia de la fluctuación de la divisa, el contravalor en euros del importe pendiente de amortizar es superior en ciertos límites, el deudor tendrá que aumentar la garantía, reembolsar la diferencia o ampliar la hipoteca. Riesgo que supone que el prestatario habrá de cubrir económicamente una deuda por un importe que nunca percibió.

    Y que dicha obligación de información precontractual por parte del prestamista es necesaria e inevitable, no excluyéndola la intervención del notario en la operación, como ahora se pretende en el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario aprobado recientemente por el Consejo de Ministros. La intervención notarial, según la sentencia, sirve para complementar la información recibida previamente de manos de la entidad financiera.

    Un antes y un después en las hipotecas multidivisa

    Mientras que con anterioridad a esta sentencia, las demandas que se planteaban ante los Juzgados, en su gran mayoría, estaban basadas en el error vicio del consentimiento prestado por los prestatarios, por no habérseles facilitado la exhaustiva información contenida en la Ley del Mercado de Valores (no olvidemos que se trataba el préstamo en divisas como un instrumento financiero), a partir de ahora, la base fundamental de dichas demandas habrá de ser la falta de información y, consecuentemente, la falta de transparencia en la comercialización de las mismas, corriendo en este caso la carga de la prueba a costa del banco, quien habrá de demostrar que informó al consumidor tan detalladamente como se ha explicado anteriormente.

    El plazo para reclamar da un vuelco, puesto que a partir de esta sentencia, que es una continuidad de la del TJUE de 20 de Septiembre pasado, el plazo es imprescriptible. Incluso las hipotecas multidivisa canceladas o ejecutadas pueden ser objeto de reclamación (alguna ejecutada por importe superior al préstamo solicitado tengo ya sobre la mesa).

    Indicar que las consecuencias de la declaración de nulidad parcial del préstamo multidivisa, expulsando del contrato las cláusulas referentes a las divisas, son el recálculo del préstamo en euros desde su inicio, debiendo de reintegrarse al capital la diferencia resultante en concepto de amortización, y devolviendo los intereses que se hayan abonado en exceso.

    Para tranquilidad de los consumidores, he de decir que somos muchos los que llevamos tiempo planteando los pleitos de las hipotecas multidivisa desde el punto de vista de la transparencia, y que hay muchas sentencias anteriores a la que hoy comento, si bien son de jurisprudencia menor.

    Solo nos queda por ver, cuando reclamemos la nulidad parcial de un préstamo multidivisa, que la entidad financiera en cuestión conteste que esta sentencia no le afecta porque afecta a otro banco, tal y como venimos padeciéndolo durante años en referencia a la cláusula suelo.

  • ¿QUÉ GARANTÍA TIENE UNA VIVIENDA NUEVA?

    ¿QUÉ GARANTÍA TIENE UNA VIVIENDA NUEVA?

    10 de Noviembre de 2017

    Todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación son responsables, frente a los propietarios y adquirentes de los inmuebles, de los daños materiales que se ocasionen desde la fecha de la recepción de la obra y dentro de los siguientes plazos…

    Garantía durante diez años, por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

    Garantía durante tres años, por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

    – El constructor también responderá por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

    – La responsabilidad civil será exigible de forma individualizada. Pero si no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o hubiera concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente de la edificación en el daño producido, la responsabilidad se exigiría solidariamente.

    – En todo caso, ante los posibles adquirentes el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes en el proceso de edificación de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.

    El constructor responderá directamente de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica y negligencia del jefe de obra y las personas dependan de él. También de las personas que subcontrate para la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, sin perjuicio de que pueda luego repetir frente a ellos.

    – Asimismo, lo hará directamente por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio también de su derecho de repetición.

    – Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

    – Todas estas responsabilidades se entienden sin perjuicio de las que corresponden al vendedor frente al comprador conforme al contrato de compraventa, a los artículos 1.484 (vicios ocultos) y siguientes del Código Civil y al resto de la legislación aplicable a la compraventa.

  • NUEVA LEY HIPOTECARIA

    NUEVA LEY HIPOTECARIA

    6 de Noviembre de 2017

    Así te afectará la ley hipotecaria si ya tienes una hipoteca... o si vas a firmar una en el futuro

    El Gobierno ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario

     en el último Consejo de Ministros y próximamente llegará al Parlamento para iniciar los trámites de su aprobación. La nueva ley, que previsiblemente entrará en vigor en el primer semestre de 2018, busca dar transparencia a los consumidores y seguridad jurídica a la banca. Su llegada traerá cambios como la posibilidad de convertir una hipoteca variable en fija, la limitación de las comisiones o una tregua a quienes tengan dificultades de pago para evitar el desahucio.

    Algunos de esos cambios son de carácter retroactivo, lo que significa que van a afectar a todas las hipotecas actualmente en vigor, mientras que otros solo tendrán efecto para los nuevos préstamos que se firmen después de que el Boletín Oficial del Estado (BOE) publique la nueva norma. Estas son las medidas que afectarán a cada caso concreto:

    Si ya tienes una hipoteca

    Para todos aquellos que ya estén pagando un préstamo hipotecario (actualmente en España la deuda hipotecaria de las familias ronda los 532.000 millones de euros), las modificaciones de la Ley de Crédito Inmobiliario tendrán un impacto reducido. Solo podrán beneficiarse de la posibilidad de convertir una hipoteca variable en una fija y de la ampliación de plazo y cantidades que se pueden impagar sin que el banco pueda activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado y, como consecuencia, que se inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria, el paso previo al desahucio.

    En el caso de reconvertir una hipoteca variable en una fija, desde el Ministerio de Economía explican que "los actuales tipos de interés negativos son una excepción. En el futuro los intereses volverán a terreno positivo y para los que tienen una hipoteca variable es una incertidumbre no saber cuándo ni cuánto subirán, por eso se han tomado estas decisiones. Además, pensamos que las medidas aumentarán la competencia hipotecaria entre los bancos, lo que también beneficia al consumidor".

    En concreto, la ley va a abaratar el coste de cambiar una hipoteca por otra, ya sea en la misma entidad o en una de la competencia. "Para ello se favorece la novación del préstamo y la subrogación del acreedor estableciendo una comisión máxima del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente si se produce en los tres primeros años de vigencia del contrato y del 0% si se produce con posterioridad". Además, se reducen en un 90% los gastos de notaría y registro.

    En el caso del vencimiento anticipado, que es una cláusula por la que el banco puede dar por concluido el préstamo por impago y que deriva en un procedimiento de ejecución hipotecaria, la normativa establece unos nuevos límites que dependen del tiempo que dure la hipoteca. En la primera mitad de vida del préstamo, el banco solo puede aplicar esta cláusula si el impago supera el 2% del capital concedido o nueve mensualidades. En la segunda mitad, el impago debe superar el 4% del capital o las 12 mensualidades.

    Veamos un ejemplo práctico: una hipoteca a 20 años por un importe de 100.000 euros. En el caso de en los 10 primeros años, la cláusula solo podría activarse si la cantidad pendiente de pago supera los 2.000 euros o nueve cuotas mensuales, mientras que en los 10 posteriores, la cifra mínima a deber serían 4.000 euros o 12 mensualidades.

    Pero todo ello tiene una excepción: aunque tiene carácter retroactivo, estas condiciones solo se podrán aplicar en aquellos préstamos donde todavía no se haya activado la cláusula de vencimiento anticipado, por tanto, no exista un litigio. "Lo que se pretende con esta medida es dar margen a aquellas personas que tengan dificultades puntuales para pagar la hipoteca", recalcan desde el Ministerio liderado por Luis de Guindos.

    Por último, y aunque sea de forma indirecta, los actuales hipotecados también se beneficiarán de la 'lista negra' de cláusulas abusivas que contiene la ley. Su simple reflejo normativo será un pilar para que los tribunales fallen a favor de los consumidores en las demandas que hay en esta materia. 

    Si vas a firmar una hipoteca próximamente

    Los mayores cambios de la normativa beneficiarán a quienes firmen una hipoteca después de su entrada en vigor (en verano a más tardar, si no hay cambios de última hora). Así, todo futuro hipotecado podrá beneficiarse de las medidas anteriores (paso de hipoteca variable a fija y nuevas condiciones en la cláusula de vencimiento anticipado) y de otras muchas.

    Para empezar, y antes de firmar el préstamo, deberá acudir al notario que elija en los siete días anteriores a la firma para asegurarse de que el contrato que le ha entregado el banco se ajusta a la legalidad y no incluye cláusulas potencialmente abusivas, y para preguntarle todas las dudas que pueda tener acerca de la hipoteca. Esta 'visita' al notario será gratuita y necesaria para poder firmar la hipoteca, y debe ir acompañada de un acta firmada por el cliente para dejar claro que comprende y conoce todas las condiciones y consecuencias.

    Además, la nueva normativa contempla la creación de un modelo tipo de hipoteca, a la que banco y cliente se podrán acoger si están de acuerdo (está previsto que sea un 'prototipo' muy sencillo para que cualquier persona lo pueda entender), así como la creación de un documento anexo en el que se detallarán las cláusulas potencialmente abusivas (como las famosas cláusulas suelo), que será algo así como una lista negra de las que ya están siendo analizadas y anuladas por los juzgados de toda España.

    También juega a favor del futuro hipotecado que el banco no podrá colocarle los llamados 'productos vinculados'. Y es que las entidades tendrán prohibido obligar a los clientes a contratar productos como seguros de hogar o vida a cambio de concederles la hipoteca. Lo que sí podrán seguir usando son los 'productos combinados', que son aquellos que ofrecen al cliente una mejora en las condiciones de la hipoteca (por ejemplo, contratando el seguro de hogar el diferencial te baja en una décima y otra adicional si también contratas el seguro de vida). Economía ha dejado muy claro que el Banco de España estará muy atento a las praxis de la banca para evitar que las ofertas vinculadas puedan disfrazarse de combinadas.

    En el caso de quién debe asumir los gastos que acarrea la formalización de la hipoteca, las noticias ya no son tan buenas: la normativa se limita a exigir transparencia a la hora de plasmar en el contrato qué gastos paga cada parte, pero no delimita cuáles deben recaer en el banco y cuáles en el cliente. A pesar de que muchas sentencias judiciales ya están obligando a los bancos a que asuman buena parte de los gastos, Economía asegura que también hay tribunales que se han inclinado a favor del sector financiero. Por eso, simplemente apuesta por la negociación entre las partes. El consuelo es que muchos bancos ya están moviendo ficha y asumen parte de los gastos.

    Otra novedad de la que sí se beneficiarán los consumidores es la de la rebaja de las comisiones por la amortización de forma anticipada, ya sea parcial o totalmente. En el caso de las hipotecas variables, el límite será del 0,5% del capital reembolsado anticipadamente en los primeros tres años de vida del préstamo y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces no pagará penalización por la cancelación. Para las hipotecas fijas, el porcentaje es algo más elevado: el 4% en los primeros 10 años y el 3% pasado dicho plazo.

    ¿Y qué sucede en caso de impago? Al margen del nuevo plazo y cantidad previstos en el vencimiento anticipado, la norma establece un interés máximo que puede cobrar el banco al cliente si se retrasa en el pago de la cuota mensual (el conocido como interés de demora) no podrá superar tres veces el precio legal del dinero. Actualmente, hablaríamos de un máximo del 9%.

    Por último, y a pesar de la cantidad de beneficios que tendrán los consumidores, la norma no incluye ningún apartado especial sobre la dación en pago, que se produce cuando el cliente entrega la casa al banco y se da por pagada su deuda. El silencio de la normativa en este sentido no es ninguna sorpresa: en el anteproyecto que se presentó en verano, el Gobierno ya dejó claro que la nueva ley hipotecaria no trataría este caso.

    Con todo, las hipotecas del futuro serán más transparentes, tendrán el visto bueno de los notarios y de los registradores, podrán cambiarse sin apenas coste, estarán sujetas a menos comisiones y darán mayor margen temporal a todos aquellos que por problemas puntuales no puedan pagar la cuota mensual del préstamo.




  • BAJA EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN OCTUBRE

    BAJA EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN OCTUBRE

    2 de Noviembre de 2017

    El precio de la vivienda usada cae un 1,8% en octubre: solo 7 provincias registran subidas


    El precio de la vivienda usada en España ha registrado un descenso del 1,8% durante el mes de octubre, situándose en 1.562 euros/m2, según el último índice de precios de idealista. Solo en siete provincias, con Madrid a la cabeza, los precios se mantuvieron en verde, con leves subidas por debajo del 1%. Frente al dato interanual, se produce un aumento de los precios del 3,2%.

    Comunidades Autónomas

    El precio se ha incrementado sólo en 2 comunidades: Madrid (0,9%) y Baleares (0,8%). En todas las demás el precio se redujo durante en el mes de octubre. La mayor caída es la vivida en Murcia (-3,8%), seguida por Castilla La Mancha (-3,4%), la Comunitat Valenciana (-3,1%) y La Rioja (-2,9%). También han sido relevantes los descensos de Andalucía (-2,6%), Navarra y Cataluña (-1,5% en ambos casos).

    Euskadi (2.505 euros/m2) continúa siendo la autonomía más cara. Le siguen la Comunidad de Madrid (2.502 euros/m2) y Baleares (2.401 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla encontramos Castilla La Mancha (902 euros/m2), Extremadura (939 euros/m2) y Murcia (1.017 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

    Provincias

    Sólo 7 provincias registran precios más altos que hace un mes. El mayor incremento se ha vivido en Madrid y Salamanca (0,9%, en ambos casos), seguidos por Baleares (0,8%), Las Palmas (0,6%), Málaga (0,3%), Vizcaya y Cáceres (ambas con 0,2%). A Coruña no registró movimiento y mantuvo sus precios inalterables. La mayor caída, en cambio, se ha producido en Toledo y Almería, donde los propietarios piden un 5,9% menos por sus viviendas. Les siguen las caídas de Soria (-5,6%) y Castellón (-5,1%).

    El ranking de las provincias más caras se mantiene sin novedades, encabezado por las provincias vascas de Guipúzcoa y Vizcaya, con 2.716 euros/m2 y 2.586 euros/m2respectivamente. Tras ellas se sitúan Madrid (2.502 euros/m2) y Barcelona (2.437 euros/m2).

    Toledo es la provincia más económica con un precio de 783 euros por cada metro cuadrado. Le siguen Ávila (830 euros/m2) y Ciudad Real (853 euros/m2).

    Capitales

    Durante el mes de octubre el número de capitales que han subido de precio ha sido de 13. La subida más pronunciada es la vivida por Palma, donde las expectativas de los propietarios crecieron un 2,2%. En Cuenca el incremento ha sido del 1,9%, mientras que en Madrid se ha quedado en el 1,6%. En Málaga el ascenso ha sido del 1,5%, mientras que en Las Palmas de Gran Canaria ha sido del 1,3%. Soria ha marcado, por su parte, la mayor caída de este mes (-6,9%), seguida por Lleida (-6,1%), Huesca (-5,5%), Almería (-4,1%) y Castellón (-3,3%).

    Barcelona sigue siendo la ciudad más cara de España, con 4.333 euros/m2, le siguen San Sebastián (3.924 euros/m2) y Madrid (3.212 euros/m2). Lleida, en cambio, es la más económica, con sus 890 euros/m2, seguida por Ávila (964 euros/m2) y Castellón de la Plana (991 euros/m2).

    El índice de precios inmobiliarios de idealista

    idealista es actualmente el marketplace inmobiliario más utilizado en España para comprar, vender o alquilar. Con una muestra de miles de viviendas actualmente en venta, el departamento de estudios de idealista realiza un análisis de los precios inmobiliarios desde el año 2000. Tras 17 años de estudio, idealista se ha convertido en la fuente de datos de referencia para numerosos equipos de análisis de entidades bancarias y financieras, así como instituciones públicas.

    Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se han analizado 314.271 anuncios que estuvieron anunciados en su base de datos el 27 de octubre de 2017. Para asegurar la exactitud de los datos se han eliminado de la muestra aquellos inmuebles cuyos precios estaban fuera de mercado, además de las viviendas unifamiliares porque su presencia desvirtuaba el precio en algunas zonas. El índice inmobiliario de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos.

  • LOS BANCOS RELAJAN CRITERIOS PARA LA CONCESIÓN DE HIPOTECAS

    LOS BANCOS RELAJAN CRITERIOS PARA LA CONCESIÓN DE HIPOTECAS

    27 de Octubre de 2017

    Los bancos relajan los criterios para la concesión de hipotecasMás competencia y las buenas perspectivas económicas, entre las razones, según el Banco de España

    El Banco de España ha constatado que las entidades financieras de nuestro país están relajando las condiciones para dar créditos tanto a empresas como a familias y, en el caso de estas últimas, en la misma medida para préstamos al consumo como para compra de vivienda, según datos correspondientes al tercer trimestre del año.

    Acorde con los datos del regulador «la relajación de las condiciones es fruto del aumento de la competencia entre las propias entidades, las mejores perspectivas económicas generales y en el mercado de la vivienda en concreto, a lo que se une la mayor solvencia de los prestatarios. Por su parte, las condiciones generales aplicadas en estos préstamos se suavizaron de nuevo debido a los menores costes de financiación y a la mayor disponibilidad de fondos».

    Sin embargo, el mercado no es homogéneo ya que «se observa un descenso de los márgenes aplicados en los préstamos ordinarios y de los gastos, excluidos intereses, y por otro, se aprecia un descenso de la relación entre el principal y el valor de la garantía, y un aumento de los márgenes aplicados en operaciones de mayor riesgo».

    Como consecuencia lógica de esta tendencia al alza el porcentaje de peticiones de fondos rechazadas volvió a reducirse, haciéndolo además a un ritmo algo superior al del trimestre previo.

    Las mejores perspectivas del mercado de la vivienda, la la mayor confianza de los consumidores, el descenso de los tipos de interes han contribuido al incremento de solicitudes

    A nadie se le escapa que esta reactivación del mercado hipotecario es fruto, a su vez, del tirón de la demanda ya que «las peticiones de fondos para la compra de vivienda han subido. Según las entidades las mejores perspectivas del mercado de la vivienda, la mayor confianza de los consumidores, el descenso en el nivel general de los tipos de interés y, en menor medida, el ascenso de las operaciones de reestructuración de deuda habrían contribuido al incremento de las solicitudes, efectos que se habrían visto contrarrestados parcialmente por el aumento de la financiación con fondos propios y por los cambios regulatorios y fiscales del mercado».

    Desde los propios bancos José Luis Martínez Campuzano,portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB), cree que «de acuerdo con los datos reales que da el Banco de España el nuevo crédito creció en agosto un 12% anual, resultado de ritmos de crecimiento del 18% en los nuevos préstamos a familias para la compra de vivienda, del 23% en los préstamos al consumo y del 10% en la nueva financiación bancaria a empresas».

    Para la AEB «el programa de compras de activos puesto en marcha por el Banco Central Europeo ha sido positivo en términos de liquidez y rentabilidad. La liquidez obtenida se ha dedicado especialmente en España a relajar las condiciones de financiación pero no ha tenido impacto en los criterios de aprobación de los préstamos».

    Para el cuarto trimestre el año, según el Banco de España en base a la información de las entidades «no se espera que los criterios de concesión de préstamos varíen ni tanto los destinados a empresas como a hogares, de modo que la previsión es que las peticiones de fondos aumentarán en todas las modalidades de préstamos.

    Tipo de interés medio del 2%

    Según datos de la Asociación Hipotecaria Española el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la compra de vivienda libre concedidas por las entidades de crédiro que operan en España fue del 1,873% en septiembre, tipo que sube al 2% en el caso de las hipotecas entre 1 y 5 años. Este tipo es el resultado de aplicarle el diferencial que cada entidad fije al Euríbor a un 1 año, que en septiembre cerró en el -0,168%, tendencia negativa en la que lleva ya muchos meses, en concreto desde febrero de 2016, y que se prevé continúe tras la decisión tomada ayer por el Banco Central Europeo (BCE) de dejar sin cambios los tipos de interés, con lo que la facilidad marginal de crédito y la facilidad de depósito se mantendrán sin variación en el 0,00%, el 0,25 y -0,40% respectivamente.

    La previsión es que esta tendencia a la baja del Euríbor se mantenga también en el cierre de octubre ya que cotiza en el -0,018% en su tasa diaria. Los analistas de Bankinter no esperan que el índice se recupere a corto plazo, de modo que su tasa mensual podría situarse entre el -0,20% ó el -0,30% a finales de año y solo cerraría en el 0% en 2019 si finalmente el BCE sube tipos, cosa que no esperan los mercados que se produzca a corto plazo.

  • LAS CINCO HIPOTECAS A INTERÉS FIJO MÁS DESTACADAS EN OCT. 2.017

    LAS CINCO HIPOTECAS A INTERÉS FIJO MÁS DESTACADAS EN OCT. 2.017

    26 de Octubre de 2017

    LAS CINCO HIPOTECAS A INTERÉS FIJO MÁS DESTACADAS EN OCTUBRE DEL 2.017: 


    CrediMarket

    En los últimos meses, la comercialización de hipotecas a interés fijo ha ido ‘in crescendo’. Como muestran los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre el registro de hipotecas.

    Así, según el INE, mientras el pasado julio las hipotecas a interés fijo supusieron el 36,6% del total, en 2016 eran el 24,4% y, en 2015, el 11,8%, según el organismo.

    Este incremento va cada vez más de la mano del euríbor. El tipo de referencia mayoritario en las hipotecas que se firman (y han firmado) en España está en números rojos desde febrero de 2016. Cerró septiembre al -0,168%, el valor más bajo de su historia.

    A continuación, detallamos las hipotecas a tipo fijo con un interés más económico, según el comparador de productos bancarios CrediMarket. Hemos tenido en cuenta aquellas cuyo plazo de amortización es de 20 años, aunque las entidades las ofrecen a 10, 15 y hasta 30 años.

     Hipoteca Mediterránea BMN

    Con un tipo de interés del 1,95%, la contratación de la Hipoteca Mediterránea BMN exige domiciliar una nómina o ingresos justificados superiores a 3.000 euros al mes y contratar un seguro de hogar y otro de vida.

     Prehipoteca Banco Santander

    La Prehipoteca Banco Santander ofrece un tipo de interés del 2,00%. Las condiciones también pasan por domiciliar una nómina, aunque en este caso bastaría con 1.200 euros mensuales. También hay que domiciliar un mínimo de tres recibos. Se solicita al cliente, por otra parte, contratar dos tarjetas (una de crédito y una de débito) y usarlas seis veces cada trimestre. En cuanto a seguros, será necesario contratar uno de hogar y otro de vida.

     Hipoteca Open Openbank

    La Hipoteca de Open Openbank también cuenta con un tipo de interés fijo del 2,00%. Sin embargo, en este caso solo será necesario domiciliar una nómina igual o superior a 900 euros mensuales (1.800, si hay dos titulares) y los recibos.

    Hipoteca Estrella CaixaBank

    La Hipoteca Estrella de CaixaBank tiene un tipo de interés del 2,10%, para la que hay que domiciliar nómina y recibos, contratar una tarjeta de débito y otra de crédito, un seguro de hogar y otro de vida.

     Hipoteca Tipo Fijo Bankoa

    El tipo de interés de la Hipoteca Tipo Fijo Bankoa también es del 2,10%. Se trata de las que tiene las condiciones más suaves, en el sentido de que solo hay que domiciliar una nómina y contratar un seguro de hogar y otro de vida.

  • EMPLEO EN LA CAMPAÑA DE NAVIDAD

    EMPLEO EN LA CAMPAÑA DE NAVIDAD

    26 de Octubre de 2017

    Las provincias donde más (y menos) crecerá el empleo en la campaña de Navidad

    Estas Navidades serán históricas en lo que a contratación laboral se refiere. Según las previsiones de los expertos, el empleo crecerá a un ritmo de dos dígitos respecto al año pasado y podrían llegar a firmarse más de 387.000 nuevos contratos, de acuerdo con los cálculos de la consultora Randstad.

    La cifra más que duplica la registrada en la campaña de 200-2009, cuando se firmaron algo menos de 185.000 contratos, y arroja un repunte de más de 80.000 empleos respecto a la campaña navideña 2015-2016.

    “Las buenas previsiones para la campaña de Navidad son la confirmación de la recuperación del mercado laboral, ya que nos situamos ante la mejor cifra de la historia tras cinco años de crecimiento consecutivo de dos dígitos. Los contratos firmados en esta época del año, principalmente de duración determinada, son una opción perfecta para las empresas que necesitan satisfacer la demanda y para todos aquellos que buscan trabajo o quieren compatibilizar el que ya tienen”, asegura Luis Pérez, director de Relaciones Institucionales de Randstad.

    Según la consultora, todas las provincias generarán más empleo que en la anterior campaña navideña, aunque el crecimiento no será el mismo. En Almería, Tarragona, Álava o Guipúzcoa, la contratación aumentará más de un 16%, mientras que en Huelva y Cuenca el repunte no superará el 6%. Madrid supera la media nacional y Barcelona se queda al filo del 10%.

    Por encima de la media nacional (11,12%) se encuentran un total de 27 provincias, capitaneadas por Guipúzcoa (18,6%) y Cáceres (17%), mientras que entre las peores se encuentran Granada (7%), Huelva (6%), Albacete (6,2%), Guadalajara (6,7%) y, sobre todo, Cuenca (5,2%).

    Las provincias con más contratos

    Dejando a un lado los crecimientos de la contratación, el estudio de Randstad también analiza cuántos empleos se podrían crear en cada provincia. Y, en este caso, las que se sitúan a la cabeza de la tabla son Madrid (con más de 50.000 contratos previstos, lo que se traduce en 1 de cada 8 contratos en España), Barcelona (casi 42.0000), Valencia(algo más de 23.700), Sevilla (16.435), Cádiz (15.875) y Málaga (14.080).

    Además de estas seis provincias, otras tres podrían registrar más de 10.000 contrataciones: Alicante (14.475), Las Palmas (14.235) y Santa Cruz de Tenerife (11.340). En cambio, hay otras cuatro cuya previsión es inferior al millar de contratos: Zamora (990), Ávila (990), Teruel (765) y Soria (740).

    Donde crece más la contratación desde 2007

    Randstad también ha calculado en su estudio cuánto podría aumentar la contratación en la campaña navideña en comparación con la de 2007-2008, justo cuando arrancó la crisis.

    De media, la consultora asegura que se centrarán un 34,5% más de trabajadores, porcentaje que se dispara por encima del 50% en 11 provincias: Guadalajara (191,7%),Segovia (138,4%), Vizcaya (134,2%), Cádiz (85,4%), Badajoz (84,7%), Álava (75,5%), Ávila (68%), Albacete (56,5%), Lugo (54,5%), Cáceres (52,5%) y Huelva (51,1%). Al otro lado de la tabla se encuentra Vizcaya, donde la contratación caerá un 18%. Es la única provincia del país que registrará una contracción del empleo en la campaña navideña respecto al inicio de la crisis.