Arroyo House

LA FIANZA EN EL ALQUILER

La fianza es una de las principales exigencias a la hora de alquilar un piso. A LA PARTE ARRENDATARIA se le requiere entregar como mínimo una mensualidad al propietario bajo este concepto. Se trata de un depósito de carácter obligatorio que sirve como garantía de que el arrendatario cumplirá con sus obligaciones contractuales y devolverá la casa en el mismo estado en que la recibió. 

¿QUÉ TENEMOS QUE TENER EN CUENTA, EN RELACIÓN A LA FIANZA?

1 ¿Cuántos meses me pueden pedir de fianza? 

Según la normativa legal vigente, la cuantía de la fianza es la equivalente, como mínimo, a una mensualidad de la renta. Sin embargo, no está regulado cuál es su importe máximo, y esto lleva a que algunos propietarios exijan fianzas abusivas cuando el mercado del arrendamiento vive momentos de auge. Habitualmente, la fianza es fijada según lo convenido por ambas partes en el contrato de alquiler, y debe ser aportada en metálico. Hoy en día lo más normal es una mensualidad de fianza, cada vez menos se solicitan avales o cantidades por encima.

2 ¿Cuándo me devolverán la fianza? 

En lo que respecta al tiempo con el que el arrendador cuenta para devolver la fianza, la normativa estima que este plazo será de un máximo de treinta días desde la restitución de la vivienda por parte del inquilino, tiempo por otra parte, estimado, que tiene la administración para devolverla al propietario. Si transcurre este plazo y no hay ninguna causa que justifique la no devolución de la fianza, por ejemplo, cuando existen desperfectos o bien cuando todavía faltan suministros pendientes de abonar, al propietario se le penalizará con el interés legal.

3 ¿Puedo utilizar la fianza para pagar el último mes?

Rotundamente no. Como inquilino, se tiene la obligación de pagar la renta hasta la última mensualidad. Tras ello, se procederá a la revisión del inmueble, y si este se encuentra en buen estado y los recibos de suministros están al día, se le devolverá la fianza.

4 ¿El propietario debe guardar la fianza?

No. El ingreso y almacenamiento de la fianza queda regulado por las comunidades autónomas, por lo que cada administración regional establece el organismo correspondiente. El propietario cuenta con un plazo de 30 días desde la firma del contrato de arrendamiento para realizar el ingreso de una mensualidad que es lo que marca la Ley. Si excede este plazo, se le penalizará con un recargo del 2% sobre el importe de la fianza. Después, debe entregar al inquilino un justificante, para que pueda solicitar las ayudas al alquiler previstas por los Planes de Vivienda en vigor.

Consejos para conseguir una hipoteca más rápido

Tener lista toda la documentación personal es clave para agilizar las gestiones. Antes de dar el paso, es esencial hacer cálculos para analizar nuestra capacidad de endeudamiento

Imagina que has encontrado una casa en venta que cumple todas tus necesidades: está situada donde quieres, tiene un precio ajustado a tu presupuesto y tanto su tamaño como su distribución encajan con tus intereses. Ahora que ya has escogido la vivienda de tus sueños, llega el momento de pedir financiación al banco. Solicitar una hipoteca es un trámite capaz de acabar con la paciencia de la persona más serena. A la cantidad de papeleo que exige un proceso de este tipo se le suma una terminología que puede resultar difícil de entender para el común de los mortales.

Analiza tu capacidad de endeudamiento

Es el momento de sentarse y hacer un balance de gastos e ingresos con seriedad. La mayoría de expertos e instituciones, incluido el Banco de España, recomienda no destinar más del 30%-35% al pago de la hipoteca, pero este porcentaje puede subir o bajar en función de tus otros gastos, ya sean préstamos personales, responsabilidades familiares o, incluso, tu propio estilo de vida. 

Tener el ahorro previo suficiente

Actualmente, los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación del inmueble. Esto significa que deberás tener ahorrado el otro 20% restante del que la entidad financiera no se va a hacer cargo. 

No te olvides de los gastos adicionales

Notaría, Registro de la Propiedad, gestoría… Son costes añadidos a la hipoteca para los que el banco te pedirá una provisión de fondos y para los que hay que contar con dinero en efectivo. 

Impuestos ligados a la operación

Por otro lado, debes enfrentarte a una serie de impuestos derivados tanto de las escrituras de compraventa como de la hipoteca. En el caso de la segunda mano, se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que depende de la autonomía donde se sitúe la casa, en la Comunidad de Madrid es el 6% del valor de la escrituración. Si el piso es nuevo, entonces tendrás que liquidar el IVA, que supone el 10%. Otro impuesto importante es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que grava los documentos notariales y que va del 0,5% al 1,5% del valor hipotecado.

No te conformes con la primera oferta

Lo más habitual es acudir a nuestro banco de siempre y preguntar por la oferta hipotecaria de la que disponen. Sería lógico pensar que, si eres un cliente con una cuenta activa en esa sucursal desde hace muchos años, van a hacerte una oferta a medida y prácticamente irrechazable, y por supuesto, no te pondrán ninguna pega. Lo cierto es que, a no ser que tengas un patrimonio importante y unos ingresos altos, seguramente te propongan las mismas condiciones que a un recién llegado. Es por ello que se recomienda acudir a otros bancos, dado que la competencia es enorme en estos momentos y las entidades están deseando captar nuevos clientes.

Ojo con las vinculaciones

Las ofertas con un tipo de interés bajo suelen tener gato encerrado. La mayoría de los bancos mantienen estas condiciones si contratas una serie de productos tales como la domiciliación de la nómina y de un determinado número de recibos, tarjetas de crédito con gasto mínimo anual, plan de pensiones, seguros de vida y hogar, etc. En el momento en el que rechazas alguna de estas vinculaciones, el tipo de interés sube. Pídele a tu banco diferentes cuadros de amortización en función del número de vinculaciones. En el caso de los seguros, asegúrate del tiempo que debes tenerlos en vigor para mantener un tipo de interés atractivo, dado que hay bancos que fijan uno o varios años y después te puedes desprender de estas pólizas sin penalización.

No pierdas de vista las comisiones

Otro de los modos que tienen los bancos de encarecer las hipotecas es con la aplicación de diferentes comisiones. En un primer momento, pueden aplicarte recargos por estudio o apertura, y más adelante por amortización parcial o total. Por otro lado, en caso de retrasos en el pago, se aplicarían intereses de demora. Hay otras comisiones menos conocidas como la compensación por riesgo de tipos de interés que suelen incluir las hipotecas fijas. 

¿Fija o variable?

Es una de las grandes preguntas a las que te tendrás que enfrentar. El Euríbor está en mínimos históricos, pero todo el mundo recuerda el máximo histórico mensual alcanzado en julio de 2008 (5,393%). Se trata de un índice de referencia variable y en los 25-30 años que suele durar una hipoteca pueden pasar muchas cosas. La hipoteca fija está ganando adeptos porque la cuota no varía. Deberás meditarlo.

TEN TODA LA DOCUMENTACIÓN PREPARADA

Con el fin de agilizar el proceso, no está de más que acudas a las sucursales bancarias con una carpeta que contenga fotocopias de toda la documentación que te pedirán para determinar si eres idóneo o no para una hipoteca. Esta documentación variará sustancialmente en función de si eres trabajador por cuenta ajena o propia, pero siempre hay documentos comunes a ambos, tales como el DNI, la última declaración de la renta, extractos bancarios recientes, vida laboral, escrituras de otras propiedades, contrato de alquiler en caso de que se sea inquilino, contrato de arras en caso de haberse firmado, etc.

En el caso de los autónomos, te pedirán la declaración anual y los pagos trimestrales del IVA, así como los pagos a la Seguridad Social. Para los empleados por terceros, hay que tener a mano el contrato laboral, así como las últimas nóminas.

¿HIPOTECA A INTERÉS FIJO O INTERÉS VARIABLE?

Muchos compradores de vivienda se preguntan si, dado el escenario actual, con un Euribor negativo, les resultaría más conveniente financiar la adquisición de su nuevo hogar con una hipoteca a tipo fijo o a interés variable. Y es muy complicado responder a esta cuestión, existen argumentos muy sólidos para decantarse tanto por un producto como por el otro: las variables son ahora más baratas, pero las fijas son más estables y, a largo plazo, podrían ser más convenientes.

A favor y en contra de las hipotecas variables

Para decidir si es mejor una hipoteca fija o una variable se deben conocer las características de cada producto y sus ventajas e inconvenientes.

En el caso de los préstamos con un interés variable, su principal punto fuerte es que son más baratos, ya que el euríbor cotiza ahora en mínimos históricos. Hay que recordar que el tipo aplicado sobre estos productos se compone de un diferencial (que rara vez supera el 1,50 %) más el valor de un índice de referencia, que por lo general es el euríbor.

Por lo tanto, si el euríbor se mantuviera en unos niveles parecidos a los actuales durante mucho tiempo o subiera en los últimos años del plazo, optar por una hipoteca variable saldría más a cuenta. Además, estos préstamos suelen tener unas comisiones algo más baratas que los créditos hipotecarios a tipo fijo, sobre todo las de apertura.

Pero las hipotecas variables cuentan con un inconveniente y que por lo general crea incertidumbre: como su interés depende en gran medida de un índice de referencia, puede sufrir modificaciones importantes si este fluctúa. En consecuencia, el precio de las mensualidades puede cambiar mucho de un año para otro (o de un semestre para otro, según la periodicidad de la revisión), algo que no todos los bolsillos pueden soportar.

La tranquilidad de las hipotecas fijas, una cuota fija parecida a un alquiler

En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, su gran atractivo reside en su estabilidad. Su interés es un valor que no está referenciado a un índice cambiante como el Euríbor, por lo que la hipoteca fija no sufre modificaciones en ningún momento  (a no ser que se toque el contrato o dejen de reunirse las condiciones de vinculación) y, en consecuencia, el precio de las mensualidades es siempre el mismo.

Otra ventaja de estos productos es que su interés se ha reducido notablemente durante los últimos años, aunque aún es más alto que el de las variables (rara vez baja del 2 % a 20 años). Sin embargo, si el euríbor experimentara un incremento notable a medio o largo plazo, tener contratada una hipoteca fija podría salir más barato y, además, protegería al hipotecado ante el encarecimiento de las cuotas.

Pero estas hipotecas tienen algunos inconvenientes: su interés depende mucho del plazo (cuanto más largo es, más alto es el tipo aplicado); sus cuotas son, en la actualidad, más caras que las de los préstamos a tipo variable; y tienen más comisiones.

La decisión final depende del perfil de cada consumidor

Si se cree que el euríbor no sufrirá grandes variaciones durante las próximas décadas y la persona se ve capaz de asumir una posible subida de las cuotas, contratar una hipoteca variable puede ser la mejor opción.

Por el contrario, si se valora más la estabilidad y se considera que los índices de referencia podrían aumentar a corto o medio plazo, quizás será mejor decantarse por una hipoteca a tipo fijo.

En cualquiera de los dos casos, habrá que buscar una hipoteca que tenga buenas condiciones. Así, si se quiere firmar una hipoteca a tipo variable, es recomendable que su diferencial sea lo más bajo posible y que no tenga un fijo inicial elevado. Y lo mismo ocurre con las hipotecas fijas: se tiene que dar con un préstamo que tenga un interés atractivo (entre el 1,5 % y el 3 %) y, siempre que se pueda, con pocas comisiones y unos requisitos de vinculación asumibles.

El Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 que podría entrar en vigor durante este mes ofrece ayudas y subvenciones a la rehabilitación de viviendas enfocadas a la mejora de la eficiencia energética, la accesibilidad o la regeneración urbana, entre otras. Esta pequeña guía responde a algunas dudas como quién puede solicitarlas y cómo hacerlo, qué requisitos se tienen que cumplir o las cantidades que pueden alcanzar las subvenciones del Estado. 

Como ya avanzó en su momento el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, el nuevo Plan de Vivienda acogerá en un 99% ayudas al alquiler, reforma y rehabilitación de viviendas. Centrándonos en las partidas de rehabilitación, el borrador presentado por el Gobierno de Mariano Rajoy ofrece subvenciones centradas en la mejora de la eficiencia energética en viviendas.

En esta guía desglosamos este programa para resumir quién puede acogerse a estas ayudas, qué requisitos deben cumplir la vivienda y los beneficiarios, qué actuaciones tienen derecho a la subvención, la cuantía de las ayudas, a quién solicitarlas y los plazos de ejecución:

1. ¿Quién puede acogerse?

Tanto los propietarios de viviendas unifamiliares como las comunidades de vecinos de viviendas colectivas (pisos), en general. 

2. ¿Qué requisitos hay que cumplir? 

Los principales son tener una antigüedad anterior a 1996 y que constituyan el domicilio habitual de sus propietarios o arrendatarios, siempre con un año de antelación al momento de solicitar la ayuda. 

Para los edificios de viviendas, el 70% de la superficie de estar sobre rasante y al menos el 50% de los pisos sean la vivienda habitual de los propietarios o arrendatarios. 

Se debe presentar un Informe de Evaluación del Edificio o la ITE correspondiente actualizada, acuerdo entre la comunidad de propietarios y se aporte el proyecto de las actuaciones a realizar. 

En el caso de los pisos, las ayudas podrán aplicarse no solo a la fachada, exteriores y zonas comunes, sino también al interior de las viviendas del edificio. 

3. ¿Qué actuaciones son subvencionables?

Hay muchas. Todas aquellas relacionadas con la mejora de la eficiencia energética de la vivienda, como la mejora de la envolvente térmica de la vivienda; la instalación de sistemas de calefacción, refrigeración, producción de agua caliente sanitaria y ventilación para el acondicionamiento térmico, o el incremento de la eficiencia energética de los ya existentes; el establecimiento de equipos de generación o que permitan la utilización de energías renovables; la aplicación de mejoras que protejan del ruido o la instalación de sistemas que contribuyan a reducir la contaminación interior del inmueble. 

4. ¿Qué ayudas se pueden recibir?

Todo depende del tipo de inmueble

- Para una vivienda unifamiliar la cuantía máxima no podrá superar los 12.000 eurosni el 40% de la inversión. Si el inmueble esté catalogado como un Bien de Interés Cultural (BIC), la ayuda sube otros 1.000 euros adicionales. 

El límite se amplía al 75% de la inversión, siempre que el beneficiario tenga ingresos inferiores a tres veces el IPREM, que este año se sitúa en 7.519,59 euros al año en 14 pagas. 

- Para los pisos, se podrán solicitar hasta 8.000 euros.

- Para un edificio de viviendas, el límite no podrá superar los 8.000 euros por vivienda y los 80 euros por m2 de local comercial. Además, no podrá superar el 40% del total de la inversión. 

En el caso de que el inmueble esté catalogado como un Bien de Interés Cultural (BIC), la ayuda sube otros 1.000 euros adicionales por vivienda y 10 euros/m2 en los locales de uso comercial. Además, el límite se amplía al 75% de la inversión en el caso de aquellas viviendas cuyos ingresos sean inferiores a tres veces el IPREM.

También se podrán ampliar los porcentajes de subvención si se acometen obras de accesibilidad para personas con movilidad reducida o mayores de 65 años.  

5. ¿En qué plazo hay que realizar las obras?

Las obras en viviendas unifamiliares no podrán exceder de los 12 meses desde la fecha de la concesión de la licencia municipal correspondiente. En el caso de los edificios, el plazo no podrá excede de los 16 meses. Si afecta a más de 40 viviendas, se puede ampliar el plazo a 18 meses. 

6. ¿Dónde hay que solicitar las ayudas? 

Las Comunidades Autónomas realizarán convocatorias públicas para la concesión de las ayudas para este programa.