El Supremo falla que es el banco y no el cliente quien debe pagar los impuestos al firmar una hipoteca

En una sentencia fechada el pasado 16 de octubre, el alto tribunal establece que es la entidad prestamista, y no quien recibe el préstamo, el que tiene interés en inscribir la operación

El Tribunal Supremo ha decidido que es el banco y no el cliente el que debe abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados en la firma de una hipoteca, corrigiendo así su doctrina anterior. En una sentencia fechada el pasado 16 de octubre, el alto tribunal establece que es la entidad prestamista, y no quien recibe el préstamo, el que tiene interés en inscribir la operación y elevarla a escritura pública.

De este modo, la sala tercera del Tribunal Supremo modifica su jurisprudencia anterior e interpreta el texto refundido de la ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, y concluye que no es el prestatario el sujeto pasivo de este impuesto, sino la entidad que presta el dinero.

LA FIANZA EN EL ALQUILER

La fianza es una de las principales exigencias a la hora de alquilar un piso. A LA PARTE ARRENDATARIA se le requiere entregar como mínimo una mensualidad al propietario bajo este concepto. Se trata de un depósito de carácter obligatorio que sirve como garantía de que el arrendatario cumplirá con sus obligaciones contractuales y devolverá la casa en el mismo estado en que la recibió. 

¿QUÉ TENEMOS QUE TENER EN CUENTA, EN RELACIÓN A LA FIANZA?

1 ¿Cuántos meses me pueden pedir de fianza? 

Según la normativa legal vigente, la cuantía de la fianza es la equivalente, como mínimo, a una mensualidad de la renta. Sin embargo, no está regulado cuál es su importe máximo, y esto lleva a que algunos propietarios exijan fianzas abusivas cuando el mercado del arrendamiento vive momentos de auge. Habitualmente, la fianza es fijada según lo convenido por ambas partes en el contrato de alquiler, y debe ser aportada en metálico. Hoy en día lo más normal es una mensualidad de fianza, cada vez menos se solicitan avales o cantidades por encima.

2 ¿Cuándo me devolverán la fianza? 

En lo que respecta al tiempo con el que el arrendador cuenta para devolver la fianza, la normativa estima que este plazo será de un máximo de treinta días desde la restitución de la vivienda por parte del inquilino, tiempo por otra parte, estimado, que tiene la administración para devolverla al propietario. Si transcurre este plazo y no hay ninguna causa que justifique la no devolución de la fianza, por ejemplo, cuando existen desperfectos o bien cuando todavía faltan suministros pendientes de abonar, al propietario se le penalizará con el interés legal.

3 ¿Puedo utilizar la fianza para pagar el último mes?

Rotundamente no. Como inquilino, se tiene la obligación de pagar la renta hasta la última mensualidad. Tras ello, se procederá a la revisión del inmueble, y si este se encuentra en buen estado y los recibos de suministros están al día, se le devolverá la fianza.

4 ¿El propietario debe guardar la fianza?

No. El ingreso y almacenamiento de la fianza queda regulado por las comunidades autónomas, por lo que cada administración regional establece el organismo correspondiente. El propietario cuenta con un plazo de 30 días desde la firma del contrato de arrendamiento para realizar el ingreso de una mensualidad que es lo que marca la Ley. Si excede este plazo, se le penalizará con un recargo del 2% sobre el importe de la fianza. Después, debe entregar al inquilino un justificante, para que pueda solicitar las ayudas al alquiler previstas por los Planes de Vivienda en vigor.

Consejos para conseguir una hipoteca más rápido

Tener lista toda la documentación personal es clave para agilizar las gestiones. Antes de dar el paso, es esencial hacer cálculos para analizar nuestra capacidad de endeudamiento

Imagina que has encontrado una casa en venta que cumple todas tus necesidades: está situada donde quieres, tiene un precio ajustado a tu presupuesto y tanto su tamaño como su distribución encajan con tus intereses. Ahora que ya has escogido la vivienda de tus sueños, llega el momento de pedir financiación al banco. Solicitar una hipoteca es un trámite capaz de acabar con la paciencia de la persona más serena. A la cantidad de papeleo que exige un proceso de este tipo se le suma una terminología que puede resultar difícil de entender para el común de los mortales.

Analiza tu capacidad de endeudamiento

Es el momento de sentarse y hacer un balance de gastos e ingresos con seriedad. La mayoría de expertos e instituciones, incluido el Banco de España, recomienda no destinar más del 30%-35% al pago de la hipoteca, pero este porcentaje puede subir o bajar en función de tus otros gastos, ya sean préstamos personales, responsabilidades familiares o, incluso, tu propio estilo de vida. 

Tener el ahorro previo suficiente

Actualmente, los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación del inmueble. Esto significa que deberás tener ahorrado el otro 20% restante del que la entidad financiera no se va a hacer cargo. 

No te olvides de los gastos adicionales

Notaría, Registro de la Propiedad, gestoría… Son costes añadidos a la hipoteca para los que el banco te pedirá una provisión de fondos y para los que hay que contar con dinero en efectivo. 

Impuestos ligados a la operación

Por otro lado, debes enfrentarte a una serie de impuestos derivados tanto de las escrituras de compraventa como de la hipoteca. En el caso de la segunda mano, se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que depende de la autonomía donde se sitúe la casa, en la Comunidad de Madrid es el 6% del valor de la escrituración. Si el piso es nuevo, entonces tendrás que liquidar el IVA, que supone el 10%. Otro impuesto importante es el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que grava los documentos notariales y que va del 0,5% al 1,5% del valor hipotecado.

No te conformes con la primera oferta

Lo más habitual es acudir a nuestro banco de siempre y preguntar por la oferta hipotecaria de la que disponen. Sería lógico pensar que, si eres un cliente con una cuenta activa en esa sucursal desde hace muchos años, van a hacerte una oferta a medida y prácticamente irrechazable, y por supuesto, no te pondrán ninguna pega. Lo cierto es que, a no ser que tengas un patrimonio importante y unos ingresos altos, seguramente te propongan las mismas condiciones que a un recién llegado. Es por ello que se recomienda acudir a otros bancos, dado que la competencia es enorme en estos momentos y las entidades están deseando captar nuevos clientes.

Ojo con las vinculaciones

Las ofertas con un tipo de interés bajo suelen tener gato encerrado. La mayoría de los bancos mantienen estas condiciones si contratas una serie de productos tales como la domiciliación de la nómina y de un determinado número de recibos, tarjetas de crédito con gasto mínimo anual, plan de pensiones, seguros de vida y hogar, etc. En el momento en el que rechazas alguna de estas vinculaciones, el tipo de interés sube. Pídele a tu banco diferentes cuadros de amortización en función del número de vinculaciones. En el caso de los seguros, asegúrate del tiempo que debes tenerlos en vigor para mantener un tipo de interés atractivo, dado que hay bancos que fijan uno o varios años y después te puedes desprender de estas pólizas sin penalización.

No pierdas de vista las comisiones

Otro de los modos que tienen los bancos de encarecer las hipotecas es con la aplicación de diferentes comisiones. En un primer momento, pueden aplicarte recargos por estudio o apertura, y más adelante por amortización parcial o total. Por otro lado, en caso de retrasos en el pago, se aplicarían intereses de demora. Hay otras comisiones menos conocidas como la compensación por riesgo de tipos de interés que suelen incluir las hipotecas fijas. 

¿Fija o variable?

Es una de las grandes preguntas a las que te tendrás que enfrentar. El Euríbor está en mínimos históricos, pero todo el mundo recuerda el máximo histórico mensual alcanzado en julio de 2008 (5,393%). Se trata de un índice de referencia variable y en los 25-30 años que suele durar una hipoteca pueden pasar muchas cosas. La hipoteca fija está ganando adeptos porque la cuota no varía. Deberás meditarlo.

TEN TODA LA DOCUMENTACIÓN PREPARADA

Con el fin de agilizar el proceso, no está de más que acudas a las sucursales bancarias con una carpeta que contenga fotocopias de toda la documentación que te pedirán para determinar si eres idóneo o no para una hipoteca. Esta documentación variará sustancialmente en función de si eres trabajador por cuenta ajena o propia, pero siempre hay documentos comunes a ambos, tales como el DNI, la última declaración de la renta, extractos bancarios recientes, vida laboral, escrituras de otras propiedades, contrato de alquiler en caso de que se sea inquilino, contrato de arras en caso de haberse firmado, etc.

En el caso de los autónomos, te pedirán la declaración anual y los pagos trimestrales del IVA, así como los pagos a la Seguridad Social. Para los empleados por terceros, hay que tener a mano el contrato laboral, así como las últimas nóminas.

¿HIPOTECA A INTERÉS FIJO O INTERÉS VARIABLE?

Muchos compradores de vivienda se preguntan si, dado el escenario actual, con un Euribor negativo, les resultaría más conveniente financiar la adquisición de su nuevo hogar con una hipoteca a tipo fijo o a interés variable. Y es muy complicado responder a esta cuestión, existen argumentos muy sólidos para decantarse tanto por un producto como por el otro: las variables son ahora más baratas, pero las fijas son más estables y, a largo plazo, podrían ser más convenientes.

A favor y en contra de las hipotecas variables

Para decidir si es mejor una hipoteca fija o una variable se deben conocer las características de cada producto y sus ventajas e inconvenientes.

En el caso de los préstamos con un interés variable, su principal punto fuerte es que son más baratos, ya que el euríbor cotiza ahora en mínimos históricos. Hay que recordar que el tipo aplicado sobre estos productos se compone de un diferencial (que rara vez supera el 1,50 %) más el valor de un índice de referencia, que por lo general es el euríbor.

Por lo tanto, si el euríbor se mantuviera en unos niveles parecidos a los actuales durante mucho tiempo o subiera en los últimos años del plazo, optar por una hipoteca variable saldría más a cuenta. Además, estos préstamos suelen tener unas comisiones algo más baratas que los créditos hipotecarios a tipo fijo, sobre todo las de apertura.

Pero las hipotecas variables cuentan con un inconveniente y que por lo general crea incertidumbre: como su interés depende en gran medida de un índice de referencia, puede sufrir modificaciones importantes si este fluctúa. En consecuencia, el precio de las mensualidades puede cambiar mucho de un año para otro (o de un semestre para otro, según la periodicidad de la revisión), algo que no todos los bolsillos pueden soportar.

La tranquilidad de las hipotecas fijas, una cuota fija parecida a un alquiler

En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, su gran atractivo reside en su estabilidad. Su interés es un valor que no está referenciado a un índice cambiante como el Euríbor, por lo que la hipoteca fija no sufre modificaciones en ningún momento  (a no ser que se toque el contrato o dejen de reunirse las condiciones de vinculación) y, en consecuencia, el precio de las mensualidades es siempre el mismo.

Otra ventaja de estos productos es que su interés se ha reducido notablemente durante los últimos años, aunque aún es más alto que el de las variables (rara vez baja del 2 % a 20 años). Sin embargo, si el euríbor experimentara un incremento notable a medio o largo plazo, tener contratada una hipoteca fija podría salir más barato y, además, protegería al hipotecado ante el encarecimiento de las cuotas.

Pero estas hipotecas tienen algunos inconvenientes: su interés depende mucho del plazo (cuanto más largo es, más alto es el tipo aplicado); sus cuotas son, en la actualidad, más caras que las de los préstamos a tipo variable; y tienen más comisiones.

La decisión final depende del perfil de cada consumidor

Si se cree que el euríbor no sufrirá grandes variaciones durante las próximas décadas y la persona se ve capaz de asumir una posible subida de las cuotas, contratar una hipoteca variable puede ser la mejor opción.

Por el contrario, si se valora más la estabilidad y se considera que los índices de referencia podrían aumentar a corto o medio plazo, quizás será mejor decantarse por una hipoteca a tipo fijo.

En cualquiera de los dos casos, habrá que buscar una hipoteca que tenga buenas condiciones. Así, si se quiere firmar una hipoteca a tipo variable, es recomendable que su diferencial sea lo más bajo posible y que no tenga un fijo inicial elevado. Y lo mismo ocurre con las hipotecas fijas: se tiene que dar con un préstamo que tenga un interés atractivo (entre el 1,5 % y el 3 %) y, siempre que se pueda, con pocas comisiones y unos requisitos de vinculación asumibles.